Versicherungen für Hausverwaltungen und Immobilienunternehmen im Saarland

Im Zentrum steht die Vermögensschadenhaftpflicht, weil Hausverwaltungen typischerweise reine Vermögensschäden verursachen können, ohne dass etwas beschädigt wird. Hinzu kommt die Betriebshaftpflicht für Per­sonen- und Sachschäden aus dem eigenen Geschäftsbetrieb. Weil Verwaltungen fremde Gelder führen, ist die Vertrauensschadenversicherung ein wichtiger Baustein. Die Cyberversicherung gewinnt an Bedeutung, da Verwaltungssoftware, Zahlungsverkehr und Mieterdaten digital verarbeitet werden. Je nach Rechtsform und Größe kommen D&O für Geschäftsführung, Firmenrechtsschutz, eine Inhaltsversicherung für die eigenen Büroräume sowie Mitarbeiterleistungen hinzu. Für Verwalter nach der Gewerbeordnung ist die Berufshaftpflicht zudem berufsrechtlich vorgeschrieben – der Nachweis ist Voraussetzung für die Erlaubnis.

Die Betriebshaftpflicht greift bei Per­sonen- und Sachschäden. Der typische Fehler einer Hausverwaltung ist aber ein anderer: eine versäumte Frist, eine nicht rechtzeitig durchgeführte Beschlussumsetzung, ein übersehener Versicherungsvertrag, eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung, eine unterlassene Instandhaltungsmeldung, eine verspätete Kündigung. Der Schaden besteht dann in einem reinen Vermögensnachteil bei Eigentümern oder Mietern, ohne dass eine Sache beschädigt oder eine Person verletzt wurde. Für diese echten Vermögensschäden ist die Vermögensschadenhaftpflicht zuständig. Für Wohnimmobilienverwalter ist eine Berufshaftpflicht mit gesetzlich vorgegebenen Mindestversicherungssummen ohnehin Pflicht. Ob die vereinbarte Summe zum heutigen Bestand passt, ist eine eigene Frage – Verwaltungsbestände wachsen oft schneller als die Police.

Hausverwaltungen führen Konten mit Geldern, die ihnen nicht gehören: Rücklagen der Eigentümergemeinschaft, Hausgeldzahlungen, Mieteinnahmen, Kautionen. Wird davon etwas veruntreut – durch eigene Beschäftigte oder durch einen Betrug von außen –, liegt kein Haft­pflichtfall im klassischen Sinn vor, sondern ein Vermögensabfluss. Die Vertrauensschadenversicherung deckt genau diese vorsätzlichen Schädigungen ab, häufig ergänzt um Bausteine für betrügerische Zahlungsanweisungen von außen, etwa den sogenannten Fake President. Verträge knüpfen die Leistung regelmäßig an organisatorische Vorgaben: getrennte Konten, Vier-Augen-Prinzip bei Zahlungen ab bestimmten Beträgen, dokumentierte Freigaben, regelmäßige Kontenabstimmung. Diese Obliegenheiten sollte man kennen, bevor der Ernstfall eintritt.

Hier gilt es zwei Ebenen sauber zu trennen. Die Verträge der Hausverwaltung schützen das eigene Unternehmen: Haft­pflicht für die Verwaltungstätigkeit, Vermögensschadenhaftpflicht, Vertrauensschaden, Cyber, Büroinhalt. Die Gebäudeversicherung, die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht und eventuelle Elementardeckungen der betreuten Objekte gehören dagegen zum jeweiligen Eigentümer oder zur Wohnungseigentümergemeinschaft und laufen auf deren Namen. Die Verwaltung wirkt dabei häufig mit – sie schließt im Auftrag ab, verwaltet die Policen und meldet Schäden –, ist aber nicht selbst Versicherungsnehmerin. Praktisch bedeutsam ist die Schnittstelle: Wird ein Objektvertrag versehentlich nicht angepasst oder eine Meldung versäumt, kann daraus wiederum ein Vermögensschaden gegenüber der Gemeinschaft entstehen – und damit ein Fall für die eigene Berufshaftpflicht.

Geschäftsführerinnen und Geschäftsführer haften für Pflichtverletzungen grundsätzlich persönlich und mit ihrem Privatvermögen – gegenüber der Gesellschaft, gegenüber Gesellschaftern und in bestimmten Konstellationen gegenüber Dritten. Typische Themen im Immobilienbereich sind verspätete Insolvenzanträge, Verstöße gegen steuerliche oder sozialversicherungsrechtliche Pflichten, fehlerhafte Investitionsentscheidungen oder Organisationsverschulden bei der Auswahl und Überwachung von Mitarbeitern. Die D&O-Versicherung schützt vor diesen Ansprüchen und übernimmt zugleich die Abwehr unbegründeter Forderungen. Sinnvoll ist sie besonders dann, wenn Fremdgeschäftsführer bestellt sind, mehrere Gesellschafter beteiligt sind oder das Unternehmen größere Bestände und Investitionen verantwortet. Bei der reinen Ein-Per­sonen-Gesellschaft ohne Fremdgesellschafter fällt die Abwägung anders aus.

Pro B ist ein Ver­sicherungs­makler mit Büro in der Behrener Straße 9 in 66117 Saarbrücken. Als Makler sind wir nicht an einen einzelnen Versicherer gebunden, sondern ver­gleichen Angebote verschiedener Gesellschaften. Stefanie Hein und Joris Hein betreuen die Betriebe persönlich – von der ersten Bestandsaufnahme über die Prüfung bestehender Verträge bis zur Begleitung im Schadenfall. Anfragen landen damit nicht in einem anonymen Callcenter, sondern bei festen Ansprechpartnern, die den Betrieb kennen. Nach einem Schaden zählt eine saubere Bestandsaufnahme: Wir unterstützen bei der Schadenmeldung, bei Unterlagen und Nachweisen und bei der Kommunikation mit dem Versicherer. Kontakt: 0681 410 96 434 oder kontakt@beamte-versicherung.de.